濟南物流：物流地產(chǎn)商怎樣獲得土地？
發(fā)布者：振宇物流 發(fā)布時(shí)間：2018-09-17 08:46:02
隨著(zhù)普洛斯 258個(gè)物流園、工業(yè)園及科創(chuàng )園，物業(yè)總面積達3,300萬(wàn)平方米攻城掠地、物流地產(chǎn)已經(jīng)成為行業(yè)耳熟能詳的概念；
那么什么物流地產(chǎn)商的核心競爭能力？是銷(xiāo)售、持有、物業(yè)、設備、融資.......首先你得獲得資源，在整個(gè)流程中的第一步，也是物流地產(chǎn)的初始階段：
那就是拿地，這是物流地產(chǎn)的第一步，也是最難的第一步：
土地是稀缺資源、尤其是物流地產(chǎn)商布局的一線(xiàn)城市、節點(diǎn)城市，外資的普洛斯、嘉民、安博、蓋世理、樂(lè )歌.....國資的深國際、傳化、寶灣 、萬(wàn)科、中儲.......自用的京東、中儲、招商局.....數不清的物流地產(chǎn)商在各個(gè)城市搶奪者倉儲用地這種稀缺；
1.了解倉儲用地
倉儲用地
倉儲用地是指國家、省及地方的儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場(chǎng)及其附屬設備等用地。
倉儲用地是工業(yè)用地板塊的子科目：兩者的區別主要在于用途和土地使用年限；
【倉儲用地】：指國家、?。ㄗ灾螀^、直轄市）及地方的儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場(chǎng)及其附屬設備等用地。使用年限70年;
【工業(yè)用地】：指獨立設置的工廠(chǎng)、車(chē)間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、排渣（灰）場(chǎng)地等用地。使用年限50年;
【倉儲用地的供應】：工業(yè)用地包括倉儲用地。工業(yè)用地的范圍大于倉儲用地。倉儲用地土地出讓金、用電供應等比工業(yè)用地有較大優(yōu)惠措施。但各個(gè)地方執行標準有差異；
倉儲用地在城市的布局中供應量很少、在星羅密布的開(kāi)發(fā)區里，由于用地集約化程度低、土地產(chǎn)出效率低下、全國省級以上開(kāi)發(fā)區實(shí)際開(kāi)發(fā)面積僅占規劃面積的13.51%，土地閑置率高達43%；
為什么每一個(gè)開(kāi)發(fā)區都會(huì )有倉儲用地，作為城鄉規劃法、城市的規劃中必須要預留一定比例的倉儲用地，這個(gè)來(lái)源于城鄉規劃法：
《城鄉規劃法》同時(shí)明確規定：物流項目用地由倉儲配送用地、加工用地、物流商業(yè)用地、運輸裝卸用地公共設施用地五部分組成
由于不創(chuàng )造稅收、這些倉儲物流用地最初不被各開(kāi)發(fā)區重視，需求購買(mǎi)的企業(yè)非常少，普洛斯就是在10年布局階段有一定的前瞻性，取得了這些土地供應；
由于城市土地的稀缺性，物流用地穩定的持續增長(cháng)和回報、經(jīng)濟進(jìn)入高速發(fā)展的階段以后，眾所周知的大量地產(chǎn)商進(jìn)入了工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，大家都在爭奪資源，使得政府一再調控，一地難求成為現階段物流業(yè)面臨的主要問(wèn)題；
2.用地取得的流程
目前的物流用地采取的是招拍掛制度，（土地招標、土地拍賣(mài)、土地掛牌）國有土地使用權出讓方式有四種：招標、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式?！锻恋胤ā芳皣临Y源部相關(guān)的部門(mén)規章規定，對于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標、拍賣(mài)或掛牌等方式向社會(huì )公開(kāi)出讓國有土地。
招拍掛完成后，最后將宗地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規則、增價(jià)幅度等內容，進(jìn)行公示：
由于工業(yè)土地規劃的透明度不夠，宣傳力度也不夠。例如土地成交價(jià)、建筑成本及利息等，再將周邊同類(lèi)物業(yè)的成交價(jià)作為參考， 所以物流用地一直成為不為人知的隱蔽交易；
由于政府是從周邊集體用地、農業(yè)用地取得土地資源，所以在征地和拆遷過(guò)程中，大量的工作需要當地鄉鎮村委會(huì )進(jìn)行征地協(xié)調，商議青苗費、建筑物等的補償；
所以大量的土地被當地有實(shí)力的企業(yè)和個(gè)人獲得，大多在招拍掛的流程中，事先進(jìn)行了指定，如果有外部企業(yè)要進(jìn)入流程，都用各種理由進(jìn)行勸解，退出招拍掛。
尤其是有實(shí)力的地產(chǎn)商，也不愿意介入當地的拆遷和流轉過(guò)程中；豐富的征地經(jīng)驗告訴地產(chǎn)商、如果強行介入、后期的土方作業(yè)、用工、道路使用，上下水、市政用電，會(huì )早到當地的巨大反彈，而陷入不能進(jìn)場(chǎng)、不能開(kāi)挖、不能營(yíng)業(yè)的艱難地步；
3.獲取土地的渠道和程序
獲得土地的渠道分為一手地、和二手地；
1一手地
所謂一手地是指從政府招拍掛制度中取得的土地；
首先遞交政府管委會(huì )主管招商局，項目立項報告，招商局會(huì )審核項目是否符合當地的政策要求，和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向；這與土地交割價(jià)格，優(yōu)惠措施息息相關(guān)；
如果是政府著(zhù)力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、可能會(huì )得到零地價(jià)的優(yōu)惠措施；比如知名企業(yè)、帶動(dòng)當地就業(yè)稅收的大幅度提升，如富士康、三星等知名的國際企業(yè)；滿(mǎn)足政府招商引資的KPI指標和要求，政府就會(huì )給予巨大的優(yōu)惠傾斜；
遞交立項報告后與政府簽訂投資協(xié)議，約定土地方位、以及建設中的各項指標，進(jìn)入招拍掛流程，交付定金，通過(guò)公示后繳納土地款項，進(jìn)入建設流程，取得土地證，建設規劃許可證，繳納配套費。進(jìn)場(chǎng)施工；
注意事項：
1、由于土地是稀缺資源，對于大量購地的物流地產(chǎn)商，普洛斯、嘉民等外資機構會(huì )聘請很對原政府部門(mén)官員取得土地的立項，審批資格、使其能夠快速的拿到土地、進(jìn)入施工；
2、項目包裝很重要；前期需要了解當地政府的政府傾斜度、現階段的考核指標，城市發(fā)展方向，例如貴陽(yáng)打造數字城市，那么落地無(wú)人機、大數據項目事半功倍，如西安打造跨境電商，國外保稅和貿易對接項目就很快通過(guò)審核；
3、一些開(kāi)發(fā)區財政收入較少，那么銷(xiāo)售類(lèi)企業(yè)將納稅放在當地是獲得土地資源最有效的一種手段；聯(lián)合一些納稅大戶(hù)，共同成立項目公司，以稅源落地為籌碼可迅速獲得土地！
一些知名的制造型品牌企業(yè)，受到各地招商引資的追捧，往往拿地成本較低，獲得土地之后，自用僅占一部份，短時(shí)間用不完全部土地，所以組建合作公司。這是一條拿地的重要途徑。
案例：
2010年，萬(wàn)通實(shí)業(yè)與TCL集團簽訂了《進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議》，根據協(xié)議，雙方出資創(chuàng )辦萬(wàn)通新創(chuàng )工業(yè)資源投資公司，萬(wàn)通持股55%，TCL持股45%。原TCL廠(chǎng)區經(jīng)過(guò)萬(wàn)通新創(chuàng )收購后更名“萬(wàn)通工社”。投資之后，采用的是“售后回租”的方式，TCL的回租部分為萬(wàn)通提供了基礎回報，現成的空余廠(chǎng)房、倉庫的出租，閑置空間的商業(yè)化改造，還有空余土地的建設銷(xiāo)售或者出租使得增值部分有巨大空間。
2二手地
所謂二手地是指從企業(yè)手中購買(mǎi)，或直接控股企業(yè)獲得土地所有權；
我國憲法修正案第二條規定,“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依照法律的規定轉讓。
土地禁止買(mǎi)賣(mài)，但是可以將有土地使用權的土地信息發(fā)到土地流轉平臺，借助互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行土地流轉。所以城鄉規劃法里對于工業(yè)用地轉讓有著(zhù)比較苛刻的規定：
一、工業(yè)、倉儲、研發(fā)用地在一定時(shí)期內不宜轉讓。二、從工業(yè)、倉儲、研發(fā)項目自身建設角度考慮不宜分割登記1、按合同約定條件開(kāi)發(fā)，并如期竣工驗收;2、受讓人須是符合園區產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)，經(jīng)園區管委會(huì )同意，并收回優(yōu)惠政策，補繳原有的讓利退稅額;3、配套的集宿樓、行政辦公用地等不得分割轉讓;4、取得房屋產(chǎn)權證。
所以轉讓購買(mǎi)二手土地而言，很少通過(guò)正式轉讓手續和協(xié)議進(jìn)行土地所有全的變更，所以大
多采用購買(mǎi)土地名下所有權企業(yè)的名義進(jìn)行；將企業(yè)股份進(jìn)行溢價(jià)置換和購買(mǎi)從而達到購買(mǎi)土地的目的；
購買(mǎi)二手地有著(zhù)以下的優(yōu)缺點(diǎn)：
優(yōu)點(diǎn)：土地清晰、大幅縮短項目審批、報建辦理速度、標的物明確清晰；土地用途、土地建審規劃清晰、地下文勘，地勘清晰，可迅速進(jìn)行施工標的物的盡職調查和市場(chǎng)預測準確清晰。
缺點(diǎn)：持有土地企業(yè)的歷史沿革、財務(wù)糾紛外債情況，信譽(yù)情況，缺乏可靠地了解渠道；容易出現購地后產(chǎn)生伊利遺留問(wèn)題；當用途和所有人發(fā)生改變，與當地政府規劃不符，產(chǎn)生糾紛拿地后規劃發(fā)生改變，比如提高投資強度、增加綠化面積；增加額外附加條件。
案例：
知名物流地產(chǎn)商安博購買(mǎi)了某生態(tài)開(kāi)發(fā)區的二手倉儲用地；由于當地政府實(shí)施廁所革命，在原有設計上在道路顯著(zhù)位置添加了不低于50平方米的公共廁所，導致上下管網(wǎng)，外立面形象、道路發(fā)生巨大的變化，增加了巨大規劃成本和設計難度；
后記
拿到土地是物流地產(chǎn)項目的第一步，首先在一個(gè)城市進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)和使用，盡職調查是首先應該進(jìn)行的；
根據企業(yè)的戰略目標進(jìn)行土地選擇，如大型RDC需要郊區的土地、城市配送需要臨近城市的土地，冷鏈要求當地的供電和電網(wǎng)情況優(yōu)良，跨境電商需要臨近保稅區；
城市配送可以考慮樓庫、公路快運中轉企業(yè)如德邦需要雙面月臺裝卸；大型快銷(xiāo)品企業(yè)如聯(lián)合利華需要12米凈高以符合4層貨架擺置；
而大部分物流地產(chǎn)商沒(méi)有明確的產(chǎn)業(yè)定位，為布局而拿地，不了解物流行業(yè)，在沒(méi)有客戶(hù)意向的情況下，按照標準庫的形式進(jìn)行建設，然后再進(jìn)行招商，就會(huì )產(chǎn)生空置期、與投資測算極不吻合，還有前期測算價(jià)格往往就高不就低，使得在實(shí)際倉庫租賃中，不能變動(dòng)價(jià)格，導致較高的空置率；
不管用何種方式拿地，對于工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿地僅僅是第一步，最核心問(wèn)題是如何實(shí)現項目投資收益最大化，這就取決于地塊價(jià)值評估、項目定位策略及后續招商運營(yíng)成敗。
土地參考指標
1、投資強度：
項目用地范圍內單位面積固定資產(chǎn)投資額。計算公式：投資強度=項目固定資產(chǎn)總投資÷項目總用地面積
其中：項目固定資產(chǎn)總投資包括廠(chǎng)房、設備和地價(jià)款。
2、容積率：
項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。計算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積
建筑物層高超過(guò)8米的，在計算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計算。
3、行政辦公及生活服務(wù)設施用地所占比重：
項目用地范圍內行政辦公、生活服務(wù)設施占用土地面積（或分攤土地面積）占總用地面積的比例。計算公式：行政辦公及生活服務(wù)設施用地所占比重=行政辦公、生活服務(wù)設施占用土地面積÷項目總用地面積×100%
當無(wú)法單獨計算行政辦公和生活服務(wù)設施占用土地面積時(shí)，可以采用行政辦公和生活服務(wù)設施建筑面積占總建筑面積的比重計算得出的分攤土地面積代替。
4、建筑系數：
項目用地范圍內各種建筑物、用于生產(chǎn)和直接為生產(chǎn)服務(wù)的構筑物占地面積總和占總用地面積的比例。計算公式：建筑系數=（建筑物占地面積+構筑物占地面積+堆場(chǎng)用地面積）÷項目總用地面積×100%
5、綠地率：
綠地率是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。計算公式：綠地率=規劃建設用地范圍內的綠地面積÷項目總用地面積×100%；
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